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中央对地方购房者与地产商楼市博弈2012

发布时间:2020-07-20 16:34:57 阅读: 来源:电阻箱厂家

2012年,以“限购”“限贷”为主要手段的房地产“最严”调控进入第二年。随着政策的持续发酵,中国的房地产市场进入了一个深度博弈的阶段。一面是中央反复强调调控不放松,另一面是在保增长的压力下,一些地方政府在楼市政策上微调不断;一面是房地产商放慢推盘速度,小幅降价试探购房者,另一面是买房人持币观望,等待价格大幅回调。在多方博弈中走过2012年的中国楼市,来年又将面临怎样的政策和市场格局?

调控博弈:中央不放松 地方在“微调”

延续着2011年房地产调控的高压态势,2012年伊始,全国房地产市场就进入了调控之下的冷冻期。在“稳增长”的大背景下,在投资压力和财税压力之下,不少地方政府“微调”房产调控政策的举动开始频频出现。

事实上,对于房地产调控政策的“微调”试探,从2011年底就已经开始。虽然广东佛山在去年10月出台的放松“限购”的政策仅仅一天就被叫停,但后继者却始终没有停下试探的脚步。

据北京中原市场研究部的统计,自2011年下半年开始,截至2012年5月,包括北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳、扬州等40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策,政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等。

虽然地方频频微调,但中央调控房地产市场的态度始终没有变化,地方政策变化举凡触及“限购”“限贷”红线的小动作无一例外地被叫停。

地方微调始终未能撼动中央的决心,但却给市场传递出“期待变化”的信号。进入年中,随着央行两次降息,有关房贷松动、“限购”放松的传言纷纷。在此背景下,6月中旬,银监会、央行、发展改革委、住建部一周之内密集表态,回应市场传言,明确表示房地产调控政策没有变化也不会放松。

8月,随着市场成交量持续走高,中央再次释放明确信号,针对房地产市场的调控目标不变,政策只可能从严绝不会松动。

中央的严厉表态对稳定市场起到了关键性的作用,9、10月间,房地产市场再次降温,整个下半年,虽然仍有地方政府调整楼市政策,但大多以鼓励自主性需求为主,触碰“限购”“限贷”红线的政策微调几近绝迹。

市场博弈:卖房者谨慎 买房者观望

在政策博弈的同时,2012年房地产的市场博弈也不断加深。

年初,持续低迷的楼市成交,再加上居高不下的库存,促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略,全国房价在一季度全线回落。随着价格的回落,观望已久的刚性需求开始入市。6月开始,楼市迎来调控以来的第一个成交高潮,房价也开始悄然回调,楼市呈现平价放量的成交态势。

然而,随着库存的减少以及地方“微调”的举动,期待政策翻转成为一些开发企业的心态。降低推盘速度,悄然提价试探购房者的心理成为三季度开发企业主要策略。而这种做法也触动了购房者敏感的神经,进入楼市传统旺季“金九银十”之后,市场一反常态,再次低迷。

影响市场的关键性因素仍在“房价”二字。

“价格优惠不足,吸引力自然有限。”在今年深圳秋交会的现场,不少购房者都对记者表示,“这样的价位,刚需是真买不起!”因此,看热闹似乎成了今年深圳秋交会最大的亮点。

回笼了资金的开发商期待着政策变化,寄希望于购房者顶不住价格回暖的压力恐慌入市;而不少购房人则押宝调控升级,盼望开发企业扛不住市场的冷清再次降价抛售。“卖的小心翼翼,买的精打细算”,构成了今年楼市博弈的主基调。

不过,随着各大房地产企业全年销售目标的逐渐完成,不少开发企业开始将目光由回笼资金,转向提高利润。进入年底,“保价缩量”成为开发企业的销售节奏。

博弈走势:调控将继续 博弈有空间

“购买住房目前仍是居民主要的资产保值方式。由于缺少投资渠道,一旦限购取消,被调控挤出的泡沫将再度干扰房地产市场稳定。”广东中原研究经理瞿中奇说。

尽管年内政策博弈频频,但调控的大方向短期内依旧不会变化。

北京中原市场研究部研究总监张大伟表示,虽然“稳增长”离不开房地产行业的健康发展,但这并不意味着“稳增长”目标的实现要以动摇房地产调控为代价。在今年提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时,中央也强调了“稳定和严格实施房地产市场调控政策”的基本精神。

在许多业内人士看来,房地产调控政策仍然需要坚定不移地执行和贯彻,这既是中国房地产业健康稳定发展的内在需要,更是经济结构调整、转变经济发展方式的必然要求。

政策的稳定对市场的博弈无疑将起到重要的影响。虽然目前楼市暖冬的格局已成,刚性需求再次入市,房价也在缓步回升,但只要政策的利剑高悬,投资、投机性需求被压制,房地产市场就不会“一边倒”,房价大幅反弹就很难实现,这也为买卖双方的博弈留下了空间。

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